Gewerbeflächen

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Ansiedelungen und Erweiterungen

Das KUS steht als kompetenter und verlässlicher Partner in allen Phasen eines Ansiedlungsprozesses zur Seite und begleitet Investoren und Unternehmen kostenlos. Im Rahmen der Bauleitplanung nimmt das KUS als Träger öffentlicher Belange Stellung.

Was können wir für Sie tun?

Bei Betriebserweiterungen, Unternehmensverlagerungen oder sonstigen standortrelevanten Veränderungen unterstützen wir bei der Suche nach einer geeigneten Fläche oder einer passenden Immobilie/Bürofläche im Landkreis.

Behörden- und Förderlotse:
Selbstverständlich begleiten wir Sie bei allen behördlichen Formalitäten im Rahmen von Genehmigungsverfahren. Es gehört außerdem zum Standard, eventuelle Fördermöglichkeiten zu Prüfen. Sprechen Sie uns am besten zu Beginn der Planungsphase Ihrer Projekte an.

FAQ

Für die Bauleitplanung sind zwei Planungsstufen vorgesehen:

1. Der Flächennutzungsplan:

Hier stellt die Kommune die beabsichtigte Art der baulichen Nutzung für das Gemeindegebiet in ihren Grundzügen dar. Es werden also Vorentscheidungen getroffen, z.B. ob eine gewerbliche Nutzung, eine Nutzung von Wohnen und Gewerbe (gemischte Nutzung) oder eine reine Wohnnutzung weiterentwickelt werden sollen. Aus dem Flächennutzungsplan wird der Bebauungsplan entwickelt.

2. Der Bebauungsplan:

In der verbindlichen Bauleitplanung werden Bebauungspläne für in der Regel räumliche Teilbereiche des Gemeinde- oder Stadtgebietes aufgestellt. Der Bebauungsplan enthält detaillierte, rechtsverbindliche Festsetzungen für die bauliche und sonstige Nutzung von Grund und Boden (§ 9 BauGB). Dies sind die Voraussetzungen, unter denen die Bauaufsichtsbehörden wie das Landratsamt Pfaffenhofen a.d.Ilm für Bauvorhaben Baugenehmigungen erteilen. Wenn ein Bauvorhaben im Bereich eines qualifizierten oder eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes liegt und alle darin getroffenen Festsetzungen eingehalten werden, kommt ein Genehmigungsfreistellungsverfahren nach Art. 58 BayBO in Frage. Näheres hierzu siehe unten.

Bedeutung für Unternehmen

Unternehmen können mit der Bauleitplanung insbesondere bei betrieblichen Entscheidungen wie einer Standortverlagerung, Neuansiedlung, Umnutzung oder Erweiterung in Berührung kommen. Dabei ist die Kenntnis über die mögliche Art der Flächennutzung wichtig, da die notwendigen Erfordernisse des Unternehmens mit den Festsetzungen in den Bauleitplänen vereinbar sein müssen. Oftmals wird auch eine Bauleitplanung angestoßen, um die erforderlichen Voraussetzungen für eine bestimmte gewerbliche Weiterentwicklung zu schaffen. Unternehmen können von der Bauleitplanung betroffen sein, wenn sie selbst innerhalb eines zu ändernden Plangebietes liegen oder aber wenn Planungen in einem benachbarten Gebiet erfolgen, die auch für die angrenzenden Planbereiche Auswirkungen haben.

Wichtige Aspekte der Bauleitplanung

  • Immissionsschutzrecht
  • Schallimmissionen
  • Lufthygiene
  • Geruchsimmissionen
  • Altlasten
  • Naturschutzrecht
  • Wasserrecht

Verfahrensschritte der Bauleitplanung

  • Beschluss zur Aufstellung eines Flächennutzungs- oder Bebauungsplanes durch die Kommune
  • Bekanntmachung im Amtsblatt
  • Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit, Behörden und Träger öffentlicher Belange
  • Festlegung des Untersuchungsrahmens des Umweltberichts
  • Billigungs- und Auslegungsbeschluss
  • Förmliche Beteiligung der Öffentlichkeit und Bekanntmachung der Auslegung
  • Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange
  • Prüfung der Anregungen nach den Beteiligungen und Vorbereitung der Abwägung
  • Beschluss der Kommune (in Ausnahmefällen Überprüfung durch die höhere Verwaltungsbehörde)
  • Ortsübliche Bekanntmachung im Amtsblatt / Inkrafttreten des Flächennutzungs- bzw. Bebauungsplanes

Mit der Aufstellung, Änderung, Ergänzung oder Aufhebung eines Bebauungsplans kann gleichzeitig auch der Flächennutzungsplan aufgestellt, geändert oder ergänzt werden (Parallelverfahren).

Das Genehmigungsfreistellungsverfahren nach Art. 58 BayBO kommt grundsätzlich nur dann in Frage, wenn das Vorhaben im Bereich eines qualifizierten oder eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes liegt und alle darin getroffenen Festsetzungen eingehalten werden. Zudem kann die Freistellung nur für bestimmte Vorhaben in Anspruch genommen werden. Wenn das Vorhaben jedoch alle erforderlichen Voraussetzungen erfüllt, ist das Genehmigungsfreistellungsverfahren anzuwenden und es  kann bereits sehr schnell dem Bau begonnen werden. Eine Baugenehmigung ist nicht erforderlich.

 

Voraussetzungen für die Anwendbarkeit des Freistellungsverfahrens:

Das Genehmigungsfreistellungsverfahren tritt nur dann an die Stelle des Baugenehmigungsverfahrens, wenn alle nachfolgenden Voraussetzungen erfüllt sind:

Voraussetzung 1: Kein Sonderbau
Die bauliche Anlage, die errichtet, geändert oder deren Nutzung geändert werden soll, ist kein Sonderbau. Sonderbauten sind in Art. 2 Abs. 4 BayBO aufgelistet, es handelt sich dabei um Anlagen und Räume besonderer Art oder Nutzung, z.B. Hochhäuser, bauliche Anlagen mit einer Höhe von mehr als 30 m, Gebäude mit mehr als 1600 m² Fläche des Geschosses mit der größten Ausdehnung (ausgenommen Wohngebäude und Garagen), Versammlungsstätten für mehr als 200 Personen und andere.

Voraussetzung 2: Geltung eines qualifizierten oder vorhabenbezogenen Bebauungsplans
Das Vorhaben muss sich im Geltungsbereich eines qualifizierten oder vorhabenbezogenen Bebauungsplans befinden. Sie können die meisten rechtskräftigen Bebauungspläne auf den Internetseiten Ihrer Kommune einsehen. Durch einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan hat sich ein Träger verpflichtet, sein Vorhaben auf der Grundlage eines mit der Kommune abgestimmten Vorhaben- und Erschließungsplanes durchzuführen.

Voraussetzung 3: Bestimmte Handwerkliche oder gewerbliche Bauvorhaben sind nicht ausgeschlossen
Im maßgeblichen Bebauungsplan ist das beabsichtigte handwerkliche oder gewerbliche Bauvorhaben nicht von der Freistellung ausgeschlossen.

Voraussetzung 4: Das Vorhaben muss den Festsetzungen des qualifizierten bzw. des vorhabenbezogenen Bebauungsplans in allen Teilen entsprechen
Sobald eine Ausnahme oder Befreiung erforderlich ist, ist das Vorhaben genehmigungspflichtig.

Voraussetzung 5: Örtliche Bauvorschriften sind eingehalten
Das Vorhaben muss den örtlichen Bauvorschriften ohne jede Abweichung entsprechen.

Voraussetzung 6: Erschließung ist gesichert
Die im Bebauungsplan vorgesehene Erschließung (Straße, Abwasser etc.) muss gesichert sein.

Voraussetzung 7: Eine Erklärung der Stadt, dass ein Genehmigungsverfahren durchgeführt werden soll, ist nicht erfolgt.
Die Durchführung eines Baugenehmigungsverfahrens wird in der Regel dann verlangt, wenn städteplanerische Überlegungen zur Änderung des Bebauungsplanes bestehen, in dessen Umgriff das Vorhaben liegt, wenn ein Verdacht auf Altlasten vorliegt oder sonstige Gründe für ein Genehmigungsverfahren sprechen.

Voraussetzung 8: Keine vorläufige Untersagung
Eine vorläufige Untersagung gemäß § 15 Abs. 1 Satz 2 BauGB wird in der Regel dann ausgesprochen, wenn zu befürchten ist, dass durch die Verwirklichung des Vorhabens beabsichtigte städtebauliche Planungen in diesem Gebiet unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert würden.

 

Verantwortung der Beteiligten!

Das Genehmigungsfreistellungsverfahren ermöglicht einen raschen Baubeginn. Diese Erleichterung bedeutet aber nicht, dass abweichend von den gesetzlichen Vorschriften gebaut werden darf. Da das Bauvorhaben nicht mehr in einem Verfahren geprüft wird, müssen die Beteiligten selbst auf die Einhaltung aller Vorschriften achten. Insbesondere müssen sie prüfen, ob für das Vorhaben noch Genehmigungen nach anderen Vorschriften erforderlich sind. Letztendlich verantwortlich ist die Bauherrin bzw. der Bauherr. Wer gegen gesetzliche Vorschriften verstößt und die Erleichterungen zum Bauen missbraucht, riskiert viel. Liegen die Voraussetzungen der Genehmigungsfreistellung nicht vor, handelt es sich um einen Schwarzbau, auch wenn das Genehmigungsfreistellungsverfahren durchgeführt wurde. Es muss dann mit der Anordnung zur Einstellung der Bauarbeiten und weiteren Maßnahmen (zum Beispiel Beseitigungsanordnung, Wiederherstellungsanordnung oder Nutzungsuntersagung) gerechnet werden. Darüber hinaus droht ein Bußgeld bis zu 500.000 Euro. Auch wenn mit dem Bau oder der Nutzungsänderung begonnen wird, ohne dass die dazu nach anderen Vorschriften erforderlichen Genehmigungen eingeholt wurden, droht in der Regel ein Bußgeldbescheid.

 

Was ist zu beachten?

Bauvorlagen

Die erforderlichen Bauvorlagen sind – von einer bauvorlageberechtigten Person gefertigt und unterschrieben – bei der jeweiligen Kommune einzureichen. Insoweit gelten keine Unterschiede zum Baugenehmigungsverfahren.

Bautechnische Nachweise
Auch im Genehmigungsfreistellungsverfahren müssen bautechnische Nachweise geprüft oder bescheinigt sein. Insofern gibt es hier keinen Unterschied zum Genehmigungsverfahren. Werden Nachweise durch die Baugenehmigungsbehörde geprüft, sind die Unterlagen dort frühzeitig einzureichen. Mit dem Bau darf nicht ohne die entsprechenden Bescheinigungen oder Freigaben begonnen werden.

Weitere Genehmigungen und Erlaubnisse
Das Genehmigungsfreistellungsverfahren entbindet nicht davon, Genehmigungen, die eventuell nach anderen Vorschriften erforderlich sind, einzuholen.

Bauplan

Ansiedelungen

Das KUS berät Sie neutral und zielgerichtet im Hinblick auf die individuellen Anforderungen Ihres Unternehmens. Wir kennen die lokalen Gegebenheiten vor Ort und verfügen über intensive Kooperationen mit allen wichtigen Akteuren der Region. Daher stellen wir gerne für Sie den Kontakt zu Gemeinden und Fachstellen her oder helfen bei der Abwicklung behördlicher Formalitäten.

Auch bei Betriebserweiterungen oder -umsiedelungen von Bestandsunternehmen arbeiten wir gerne als Partner unserer Unternehmen.

Ausländische Investoren

Für ausländische Investoren bieten wir in Zusammenarbeit mit Invest in Bavaria, der Ansiedelungsagentur des Freistaates Bayern, die Unterstützung durch ein internationales Team von Experten an. Sie werden ebenso wie nationale Unternehmen von der Planungsphase über die Standortsuche und Standortwahl bis hin zur Umsetzung begleitet.

Standortangebot

Über das IHK-StandortportalRegional erhalten Sie eine erste Übersicht verfügbarer Gewerbeflächen im Landkreis Pfaffenhofen a.d.Ilm.

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Standortanfrage

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Je detaillierter uns Ihre Standortanfrage erreicht, desto genauer können wir nach einem für Sie passenden Grundstück oder Objekt suchen.